목차
제1장 시장 : 시장과 싸우지 마라
제2장 수요 : 하나만 꼽는다면 결국 수요다
제3장 가격 : 싸니까 사는 게 아니다
제4장 상품 : 이제부터는 상품 경쟁력이다
제5장 입지 : 부동산의 최고 핵심은 입지다
제6장 정책 : 정부가 집을 거저 주지는 않는다
"대한민국 부동산 사용설명서" 주요 메시지
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
수요가 많은 지역은 분양가를 고정해도 시장에서 자연스럽게 발생하는 프리미엄으로 분양가와 시장가의 갭이 사라집니다. 그게 자본주의 시장의 논리입니다. 현재 집값을 이끄는 강남과 서초의 집값을 잡고 싶다면 분양가와 세금과 각종 규제만으로 잡을 수는 없습니다. 타 지역의 일자리 창출할 수 있는 업무지역 활성화계획이 동시에 이루어져야 할 것입니다.
각종 위기에도 끄떡없는 '안전가옥'이 있다!
금융위기 당시 많은 자산은 폭락을 면치 못했습니다. 하지만 이런 시기에도 자기 자산을 지키는 곳이 있었습니다.
- 대출이 없는 집을 소유한 경우
- 전세 혹은 월세 등 임대 형태로 부동산을 소유한 경우
- 양호한 입지의 단독주택을 소유한 경우 어떤 시장에서도 늘 승자. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 급니다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없습니다. IMF, 리먼브라더스 사태 때도 피해가 없었습니다.
- 기반시설이 잘 갖춰진 부모님 세대가 사는 입지 좋은 부동산
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
입주 물량이 많은 지역은 무조건 피해야 할까? 역전세가 발생하면 집값은 무조건 내려갈까? 결론부터 말하자면 전혀 아닙니다. 우선은 입지 상황 파악이 먼저입니다. 입지가 좋다면 역전세는 오히려 '저점 매수 기회'가 될 수 있을 것입니다. 실제로 서울 잠실은 2007년 2만 5000세대가 입주했습니다. 이 대규모 입주 때문에 잠실과 주변 지역의 전세 시세가 하락했습니다. 전세 시세가 하락하면서 전세를 끼고 매수했던 갭투자자들이 급하게 매도하기도 했습니다. 이로 인해 매매 시세까지 빠지는 경우가 발생했습니다. 하지만 그때의 기억은 아무도 가지지 않고 있습니다. 그 당시 가격보다 지금 2배 이상 오른 상황입니다. 그 이유는 잠실의 입지는 너무나도 탁월했기 때문입니다. 공급과잉은 우리가 활용해야 할 현상이지, 걱정해야 할 문제가 아닙니다.
'자가 점유율'에 숨어 있는 뜻
자가 점유율이 낮다는 건 두 가지 의미가 있습니다. 첫째, 단기적 거주 목적일 뿐, 중장기 거주하고 싶진 않다는 의미와 둘째, 내가 당장 거주하기에는 적당하지 않지만 미래 가치가 거의 확실하다고 바라보는 관점입니다. 따라서 자가 점유율은 미래 가치에 따라 달리 해석해야 합니다. 자가 점유율이 낮고(전월세 비중이 높고) 전세가율이 높으면 실수요는 많지만 매입할 만큼 미래 가치가 높지 않다는 뜻이고, 자가 점유율이 낮고 전세가율이 낮으면 실수요도 많고 미래 가치도 높다는 뜻입니다.
평당 3,000만원의 조건
평당 1,000만원 대의 아파트는 교통, 교육, 상권의 질을 따져보아야 합니다. 평당 2,000만 원 대의 아파트는 양질의 조건을 따져야 합니다. 주변 환경, 단지 내 환경도 좋아야 합니다. 평당 3,000만 원, 4,000만 원 대의 아파트는 어떤 요인이 추가로 필요할까? 바로 프리미엄입니다. 다른 지역과 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 합니다. 강남은 대한민국에서 교통, 교육, 상권, 환경이 모두 갖춰져 있는 상태에서 고급 일자리까지 풍부한 지역이 되면서 프리미엄을 가지게 되었습니다.
투기지역은 '정부 공인' 최고 인기 입지
정부는 전국의 입지를 4단계로 나눴습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역입니다. 특히 투기지역은 다른 말로 한다면 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋다고 인정받은 곳입니다. 투기지역이 거품일 수도 있지만 찔러도 터지지 않는다면 거품이 아닐 수도 있습니다.
북 리뷰 총평
'대한민국 부동산 사용설명서'는 더리서치그룹 부동산조사연구소장이자 대한민국 입지 분석가이자, 부동산 채널인 '빠숑 세상 답사기'의 운영자인 김학렬이 집필한 책입니다. 책의 집필 시기가 다소 과거라 현재의 상황과 맞지 않는 부분이 있을 수 있고, 책의 후반부에는 '진보'의 정책에 대해 비판하는 등 정치적인 내용을 포함하여 약간의 불편함을 줄 수 있습니다. 그러나 전반적으로는 자본시장의 관점에서 쓴 책입니다. 주요한 내용은 계속해서 강조하는 '입지'입니다. '입지'가 좋다면 기회를 봐서 적극적으로 매수할 것을 권장하고 있으며, 부동산의 가격 상승은 필연적이라는 견해를 많이 내포하고 있습니다. '내 집 마련'이나 부동산 투자를 고려하고 있는 분들이라면 한 번쯤은 읽어보면 부동산의 투자심리를 자극할 만한 책이라고 생각됩니다.
마지막으로 저만의 총점을 별로 매겨보겠습니다.
난이도 : ★☆☆☆☆
유익성 : ★★★☆☆
즐거움 : ★★★☆☆
추천도 : ★★★☆☆
