"대한민국 재건축 재개발 지도"는 정지영 작가의 책입니다. 정지영 작가는 재건축과 재개발에 대해 많은 사람들에게 추천하며, 100% 청약에 당첨되는 방법은 재건축과 재개발 투자라는 강조 합니다. 이 책에서는 재건축과 재개발의 개념에 대해서 자세히 설명하고 있습니다.
목차
1부 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법
- 1장 왜 지금 재건축·재개발인가?
- 2장 당신이 모르는 재건축·재개발이라는 기회
2부 하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라
- 3장 "조합이 사업을 관리한다!" 이토록 심플한 재건축·재개발 5단계
- 4장 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까?
3부 지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다
- 5장 부의 급행열차가 출발했다. 서울 재건축
- 6장 앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발
- 7장 잘 키운 한채 서울이 부럽지 않다. 경기도 재건축·재개발
- 8장 오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발
- 9장 오래된 도시에서 새로운 도시로, 5대 광역시 재건축·재개발
4부 조금은 빠르게, 때로는 다 같이! 대안 찾기
- 10장 정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링
- 11장 나누는 만큼 혜택도 많은, 공공 재개발
"대한민국 재건축·재개발 지도" 주요 메시지
재개발과 재건축 무엇이 다를까?
재건축은 정비기반시설은 '양호하나' 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이며, 재개발은 정비기반시설까지 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 것입니다. 즉 재건축은 아파트를 부수고 다시 짓는 것이고, 재개발은 난개발이 된 빌라나 단독주택이 밀집한 지역을 허물고 아파트를 짓는 것입니다.
| 구분 | 재건축 | 재개발 |
| 사업 목적 | 사익 추구 | 공익 추구 |
| 충족 요건 | 안전진단 통과 | 노후도, 접도율 충족 등 |
| 조합원 자격 요건 | 구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유한 자 | 구역 내 소재한 건축물 소유자 및 지상권자 |
| 초과이익환수제 | 있음 | 없음 |
재개발·재건축의 추진 5단계 설명
▶ 1단계 정비구역 지정
정비구역 지정은 정비 기본계획 수립과 (재건축) 안전진단 통과가 이루어진 후 이루어집니다. 재건축에서 '안전진단 통과'는 대형 호재입니다. 그리고 정비구역으로 지정되었다는 뜻은 첫 번째 고비를 지났다고 볼 수 있습니다. 하지만 사업 초기 단계이므로 구역이 해제될 수 있는 리스크에 유의해야 합니다.
▶ 2단계 조합설립인가
조합설립 이전 단계에는 추진위원회 설립 단계가 있습니다. 추진위원회는 비영리 목적의 단체였다면, 조합설립은 영리 목적의 법인이 되는 것입니다. 그리고 조합의 CEO 즉 조합장을 선출하여 재건축·재개발 사업을 이끌게 합니다. 조합장의 능력에 따라 사업추진 속도가 달지기도 합니다. 조합설립 이후 시공사를 선정하게 되는데(서울은 사업시행인가 이후 시공사 선정) 1군 시공사가 입찰했다면 사업성은 일단 보장되었다고 보면 됩니다. 유의해야 할 점은 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 '조합원 지위 양도'가 금지됩니다.
▶ 3단계 사업시행인가
사업시행인가를 완료되었다면 절반 이상은 지나온 것입니다. 하지만 이후에 있을 건축심의가 얼마나 빨리 통과하느냐에 따라 사업의 진도가 달라질 수 있습니다. 용산구의 한 아파트는 4년 만에 건축심의를 통과한 사례도 있었습니다. 건축심의가 통과하면 이제부터는 제대로 된 돈계산에 들어갑니다. 종잔자산평가(감정평가)과 종후자산평가를 진행하면서 조합원분양가와 일반분양가를 책정하면서 조합원 분양 평형을 선택하게 됩니다.
▶ 4단계 관리처분인가
관리처분인가가 떨어지면 철거 이후 나의 새 건물이 지어지기만을 기다리시면 됩니다. 재건축의 경우 대량 3년의 시간 동안 다른 집에서 살다가 아파트가 준공되면 새집에 입주하면 됩니다.
▶ 5단계 일반분양
마지막 5단계입니다. 이미 조합원이라면 두 발 뻗고 편안하게 일반분양을 기다리시면 됩니다. 공사가 진행되면서 일반분양이 마치면 준공되는 날만 기다리시면 됩니다. 입주 후 소유권 이전 등기를 하면 모든 것이 끝나게 됩니다.
서울 아파트가 늙고 있다
▶ 큰 놈 : 강남구&서초구&용산구
강남구는 이미 대한민국 집값의 대장입니다. 강남이 오르면 대한민국의 집값이 오르고 강남이 내려가면 대한민국의 집값은 내려갑니다. 즉 대한민국 부동산의 지표입니다. 서초구는 서울의 이남의 중심부로 교통이 좋고 재건축 가능한 곳이 널려있습니다. 용산구는 풍수지리적으로 완벽한 지역입니다. 대지지분이 많은 아파트들이 많아 대한민국 부동산의 지각변동을 일으킬 것으로 많은 사람들이 예상하고 있습니다.
▶ 갈 놈 : 송파구&영등포구 여의도동
송파구는 강남 접근성이 매우 우수하고 준 강남이라는 별명이 있을 만큼 입지가 뛰어납니다. 또한 2010년도쯤 대부분이 재건축에 성공하여 지금은 매우 정리가 잘된 도시 느낌이 납니다. 영등포구 여의도동은 상상할 수 없는 잠재력을 지니고 있습니다. 여의도 시범아파트를 중심으로 재건축 분위기가 일어나고 있습니다.
▶ 들어올 놈 : 양천구 목동&노원구 상계동
양천구 목동은 웬만한 3기 신도시 규모의 재건축 동네가 될 것입니다. 이미 세대수가 상당한 데 대지지분이 풍부하여 사업성 또한 뛰어납니다. 노원구 상계동은 순서를 기다리는 동생입니다. 본인들은 엄청난 잠재력을 가진 것을 알고 있지만 아직 형님들이 먼저 출가를 하지 않은 탓에 자기 순서를 기다리고 있습니다.
북 리뷰 총평
"대한민국 재건축·재개발 지도'는 '아임해피'라는 필명으로 활동하고 계시는 정지영 작가의 책입니다. 정지영 작가는 부동산계를 이끌어가는 여성 리더이자 투자 전문가입니다. 이 책은 재개발·재건축에 대해 궁금한 분이라면 필독도서라고 생각됩니다. 특히 저처럼 재개발이랑 재건축을 구분 못하던 초보자들에게는 3번 이상 읽는 것을 추천드립니다. 재개발·재건축의 추진 단계에 대해서 상세하게 설명해 주고 단계마다 유의해야 할 점을 집어주어 유익했습니다.
마지막으로 저만의 총점을 별로 매겨보겠습니다.
난이도 : ★★★☆☆
유익성 : ★★★★★
즐거움 : ★★★★☆
추천도 : ★★★★★
