[경영경제]부동산 상승 신호 하락 신호

"부동산 상승 신호 하락 신호"는 부동산 실전 투자자인 신현강(부룡)의 책입니다. 이 책은 부동산 시장의 사이클을 알려주며, 상승장과 하락장의 신호와 그때의 투자전략을 알려줍니다. 구체적인 예시를 들며 설명하기에 책의 내용을 이해하는데 편리합니다.

침체기 : 침체기에는 매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오릅니다. 싼 급매물만 거래될 뿐 기존 가격으로는 잘 거래가 성사되지 않아 거래가격은 꾸준히 하락합니다. 반대로 전세가격은 보합세를 보이거나 조금씩 올라가기 시작합니다. 건설사의 경우 주택을 지어 봤자 팔리지 않으니 공급을 줄이게 됩니다. 전반적인 하락의 국면이 되면 정부는 시장의 침체를 우려해 시장활성화를 고려할 수밖에 없습니다. 왜냐하면 정부는 집값의 가파른 상승을 걱정할 뿐이지 하락을 원하지는 않기 때문입니다. 그러나 수익형 부동산과 경매 투자는 활성화되는 시기입니다.
회복기준비기 : 오랜 침체기로 미분양이 우려할 만한 수진까지 늘어나면 대부분의 사람들은 "이제 부동산 시장은 완전히 끝났다"라고 말할 것입니다. 하지만 이 시기부터 다시 새로운 전환점을 모색하기 시작하는데, 그 시그널이 '전세가격 상승'과 '부동산 정책의 전환'입니다. 이때에는 발 빠른 투자자들은 갭투자, 청약 그리고 분양권 투자를 하면서 움직이기 시작합니다.
회복기 : 회복기에 들어서면 시장의 상승세가 뚜렷해집니다. 정부의 시장 부흥 정책에 따라 투자수요가 늘어나면서 가파르게 오르던 전셋값은 주춤하고 매매값의 상승세가 나타납니다. 이때 건설사들도 살아난 시장에 힘입어 주택 공급물량을 늘리기 시작합니다. 그러나 정부의 입장에서는 긴장감을 놓칠 수 없습니다. 시장의 완만한 상승을 원하지만 너무 가파르다고 느낄 경우 다시 시장 규제를 검토하게 됩니다. 이 시기 대표적인 투자처는 'A급 입지'와 '재건축' 투자입니다.
상승기 : 상승기에 접어들면 부동산 투자가 돈이 된다는 소문이 널리 퍼지면서 가격 상승세가 더욱 강해집니다. 정부 역시 규제에 나설 수밖에 없는 상황이 생깁니다. 하지만 시장 위축을 고려하여 급등한 지역부터 선별적으로 규제가 시행됩니다. 예를 들어 청약 시장 과열을 위해 청약 제도를 개편하거나, 다주택재 중과세 및 양도세 강화와 같은 세금 규제가 시행됩니다. 규제가 시작되면 일시적인 조정이 일어납니다. 또한 이때 건설사들은 여전히 공급 물량을 늘리고 있어 입지가 애매한 곳은 역전세난이 발생하기도 합니다. 역전세난은 입지의 중요성을 깨닫게 해 주며 '똘똘한 한 채'라는 말과 함께 입지가 좋은 지역에서부터 다시 상승장이 시작됩니다.
확산기(1차 순환장) : 정부의 규제가 강화되면서 가장 타격을 받는 곳은 아무래도 강남입니다. 세금에 대한 강화로 집값을 높여서 부르거나 '똘똘한 한 채'는 가지고 있어야 한다는 마인드로 아예 팔지 않는 사람들도 많아집니다. 이러한 현상으로 정부의 규제는 오히려 가격을 상승시킨다는 오해를 불러일으키게 됩니다. 확산기에는 A급 입지를 자랑하는 곳은 너무나도 가격이 높아 구매심리는 높으나 구매할 수 없는 상황이 됩니다. 이때 사람들은 차선책으로 A급은 아니지만 A급 근처이거나 교통이 좋은 외곽지역으로 관심을 돌리기 시작합니다. 이를 '풍선효과'라고 불립니다. 즉 이 책에서는 '1차 순환장'이라고 부릅니다.
급등기(2차 순환장) : 급등기에는 중심지와 외곽지역 모두 상승한 상태입니다. 하지만 정작 내가 거주하고 있는 집만 집값이 안올랐다며 박탈감을 느끼는 사람들이 몇몇 있습니다. 이런 곳을 중심으로 부녀회가 활성화되고 커뮤니티 활동을 통해 집값을 얼마 이하로 내놓지 말라는 운동성 글들이 많아집니다. 그러나 이 시기에 가장 답답한 사람은 예비 실수요자들입니다. 정부의 말을 믿자니 계속 가격이 상승해왔고, 그렇다고 지금 사면 꼭지에 사는 것이 아닐까 두렵기 때문입니다. 이럴 때는 청약을 노리는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다. 하지만 청약을 할 수 있는 상황이 아닌 분들도 많기에 이런 분들은 불안감에 '차라리 지금이라도 당장 집을 사자'라는 생각으로 뒤늦게 주택시장에 뛰어듭니다. 그러면 실수요자들이 마지막으로 주택시장에 뛰어들면서 전국의 집값이 급등하게 됩니다. 이 시기에 효과적인 투자처는 '풍선효과 노리기'와 '갭투자'입니다. 또한 중심지와 가격 차이가 있는 주변 B급지를 노린 '갭메우기 투자'도 크게 유행합니다. 하지만 주의해야할 점은 절대 무리한 투자를 해서는 안된다는 것입니다.
쇠퇴기 : 쇠퇴기에는 매도자들은 호가를 다시한번 크게 올리는데, 거래는 이루어지지 않습니다. 너무 높은 가격을 감당할 수 없는 실수요자들은 두 가지 선택을 하게 됩니다. 첫번째, 매수를 포기하는 것, 두번째는 아직 덜 오른 곳으로 이동하는 것입니다. 이런 현상으로 시장은 조금씩 활력을 잃어가게 되고, 금리까지 인상되면 상황은 더욱 악화됩니다. 이 시기에는 기존 상승장에서 유용하게 할용ㅎㅆ던 투자 방식을 계속 유지하기보다는 자신의 자금상황에 맞게 운용하는 것이 중요합니다.

북리뷰 총평

이 책에서 주는 메시지는 정말 유익했습니다. 저는 두루뭉실한 말보다는 구체적인 정보나 사이클을 좋아하는 편인데, 이 책은 그런면에서 저에게는 읽는데 편했으며, 많은 정보를 가져갈 수 있었습니다. 이 책의 저자는 대신 '부동산 사이클'은 수학 공식처럼 딱딱 들어맞는 것은 아니니 100% 맹신은 하지 말라는 것을 당부했습니다. 그런 면에서 이 책은 자기객관화가 잘 되어 있다고 보여집니다. 부동산에 대한 투자나 사이클에 대해서 궁금하신 분이라면 이 책은 추천드릴만한 가치가 있다고 생각됩니다.

마지막으로 저만의 총점을 별로 매겨보겠습니다.
난이도 : ★☆☆☆☆
유익성 : ★★★★★
즐거움 : ★★★★☆
추천도 : ★★★★★